FAQ - Conveyancing

Perjanjian Jual Beli (PJB) atau “Sale and Purchase Agreement” (SPA) perlu difahami dengan jelas oleh pihak-pihak agar tiada masalah yang timbul dalam proses pembelian hartanah.

PJB adalah dokumen perundangan yang dimeterai dan terma-terma dipersetujui oleh kedua – dua pihak, iaitu diantara Pembeli dan Pemaju atau pun diantara Penjual dan Pembeli untuk kes “Subsale”.

Tugas Peguam dalam Jual Beli Hartanah adalah termasuk di antara senarai dibawah tetapi tidak terhad kepada kerja-kerja seperti berikut:-

• Menyediakan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen yang berkaitan dengan urusan pindah milik;

• Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan dengan urusan dan proses jual beli hartanah;

• Memastikan terma-terma perjanjian jual beli tersebut melindungi kepentingan anak guam dan selari dengan peruntukan undang-undang yang ditetapkan;

• Memastikan semua dokumen teratur sebelum menyediakan sesuatu perjanjian jual beli dan sebelum anak guam menandatangani perjanjian jual beli tersebut

• Menguruskan proses pelepasan gadaian daripada bank penjual

• Menguruskan urusan permohonan kebenaran pindah milik dan kebenaran gadaian

• Menguruskan urusan pindah milik hartanah daripada penjual kepada pembeli

• Berhubung dan membuat tindakan susulan dengan pihak berkuasa yang berkaitan dengan urusan jual beli dan pindah milik hartanah

• Menguruskan dokumentasi pinjaman perumahan anak guam

• Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan dengan urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah

• Menguruskan urusan gadaian hartanah daripada pembeli kepada bank

• Menguruskan urusan adjudikasi dan bayaran duti setem

• Mempastikan pembayaran harga jual beli mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli

• Mempastikan penyerahan milikan kosong dibuat mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli

• Sebagai pemegang pertaruhan terhadap bayaran harga jual beli yang dibuat oleh pembeli sebelum boleh dilepaskan kepada penjual mengikut syarat dan terma yang terdapat di dalamPerjanjian Jual Beli.

• Dan lain-lain kerja yang berkaitan dan bersangkutan dengan urusan jual beli sesuatu hartanah.

Untuk transaksi jual beli hartanah, Peguam adalah individu yang dilantik untuk menguruskan hal berkaitan dengan undang-undang dalam hartanah sama ada dan berurusan dengan Pejabat Tanah, Bank, Pemaju, Lembaga Hasil Dalam Negeri, Mahkamah, Jabatan Insolvensi, Pejabat Pusaka Kecil dan lain-lain lagi.

Peguam perlu di lantik bagi memastikan pembeli dan penjual hartanah mendapat hak mereka seperti yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli. Walaupun urusan jual beli hartanah pada nampak seakan sama, namun hakikatya setiap transaksi adalah berbeza antara satu dengan yang lain. Ini kerana, hartanah yang dibeli adalah berbeza, lokasi berbeza, harga juga berbeza dan pihak-pihak yang terlibat juga berbeza.Kecepatan tindak balas daripada pihak yang terlibat juga berbeza.

Sebagai contoh, ada yang membandingkan bahawa transaksi jual beli rumah adik lebih cepat berbanding dengan transaksi rumah sendiri. Setelah dikenal pasti punca masalah, rupanya transaksi beliau melibatkatkan hakmilik induk dimana Pemaju telah digulungkan, manakala transaksi adik beliau melibatkan hartanah hakmilik individu dimana ianya telah didaftarkan di atas nama Penjual.

Oleh sebab itu, peguam adalah antara orang terpenting untuk menjalankan satu satu transaksi jual beli hartanah.

Peguam akan mendapatkan semua dokumen yang berkaitan daripada Pihak Penjual dan Pembeli antaranya adalah dokumen seperti berikut:-

1. Salinan Kad Pengenalan Penjual dan Pembeli,
2. Perjanjian Jual Beli yang terdahulu di antara Penjual dan Pemaju;
3. Salinan Perjanjian Pembiayaan di antara Penjual dan Pihak Bank;
4. Salinan Hakmilik Individu;
5. Salinan Cukai Tanah;
6. Salinan Cukai Pintu ;
7. Salinan Sijil Kelayakan Menduduki;
8. Penyata pinjaman terkini;
9. Bil penyelenggaraan;
10. Bil Utiliti;
11. Salinan Perjanjian Sewaaan (sekiranya hartanah yang ingin dijual mempunyai Penyewa).

Peguam juga akan terlebih dahulu membuat carian persendirian di Pejabat Tanah untuk mendapatkan maklumat hartanah yang terkandung di dalam Hakmilik Induk atau pun Hakmilik Individu seperti nama pemilik hartanah yang sah, keluasan bahagian bagi setiap penama hakmilik yang ada di dalamnya, nombor rujukan hakmilik, keluasan terkini tanah tersebut, jenis kegunaan tanah, jenis pegangan hakmilik samada kekal atau pajakan, tarikh luput pajakan tanah, jumlah cukai tanah tahunan serta terdapat juga informasi mengenai perubahan terkini yang telah direkodkan oleh pejabat tanah dalam fail geran tanah tersebut.

Antara pihak-pihak yang terlibat dalam Jual Beli Hartanah adalah seperti berikut:-
a) Pemaju (sekiranya Hartanah masih di bawah Hakmilik Induk atau proses pindahmilik masih belum berlaku diantara Pemaju dan Pemilik);
b) Penjual
c) Pembeli
d) Agen Hartanah
e) Peguam Hartanah
f) Bank

Pembeli hampir wajib untuk melantik Peguam Hartanah untuk mengendalikan transaksi Jual Beli Hartanah. Ini kerana proses belian adalah rumit melibatkan pejabat tanah, bank, Lembaga Hasil Dalam Negeri dan mungkin pemaju. Manakala Penjual pula boleh melantik Peguam sendiri atau boleh memilih untuk tidak diwakili.

Bagi yang pertama kali membeli rumah, pelbagai perkara yang perlu diambilkira terutamanya yang melibatkan urusan jual beli hartanah. Antara pihak penting yang terlibat dalam menguruskan transaksi jual beli hartanah ini sudah pastinya adalah Peguam. Peranan peguam di dalam sesuatu transaksi jual beli hartanah amatlah penting kerana hampir keseluruhan urusan akan diuruskan oleh Peguam. Saya ingin kongsikan beberapa tips yang diperlukan untuk memilih peguam yang dapat menguruskan dan membantu melicinkan urusan jual beli hartanah anda.

a) Pilih Peguam Yang Pakar dan Mahir Dalam Menguruskan Urusan Jual Beli Hartanah (Conveyancing)

Sekiranya anda berhasrat untuk membeli Hartanah, pilihlah Peguam yang mahir dan khusus dalam bidang hartanah kerana kerjaya Peguam ini agak luas. Ada Peguam yang khusus dalam hal-hal sivil yang banyak menguruskan kes di Mahkamah. Ada juga yang mengurus kes-kes Syariah. Sekiranya peguam yang dilantik tidak pakar dalam bidang Hartanah, dikhuatiri hak anda sebagai Pembeli atau Penjual tidak terjaga.

b) Menyelidik Latar Belakang dan Rekod Peguam Yang Bakal Dilantik

Seorang Peguam perlu memiliki sijil amalan yang sah di mana sijil amalan ini perlu di perbaharui setiap tahun. Oleh yang demikian, sebelum melantik mana-mana Peguam untuk mewakili anda, anda disarankan untuk membuat semakan dengan Majlis Peguam samaada Peguam yang ingin dilantik mempunyai sjiil amalan yang sah. Anda boleh membuat semakan dengan menghubungi Majlis Peguam di talian telefon 03-2050 2050 atau menyemak nama Peguam yang ingin dilantik di laman web rasmi Majlis Peguam untuk melihat sekiranya Peguam tersebut memiilki sijil amalan yang sah.

Anda juga dinasihatkan untuk melakukan pemeriksaan dan mengkaji latar belakang pendidikan dan pengalaman kerja terhadap Peguam yang ingin dilantik.

c) Pilih Firma Guaman Yang Stabil

Pilih peguam yang stabil dari segi organisasi dan kewangan. Ini untuk mengelakkan berlakunya kes pecah amanah atau pun firma ditutup yang menyebabkan transaksi hartanah anda terbengkalai. Anda perlu melawat firma peguam yang ingin dilantik dan mungkin juga melalui referral.

d) Bertemu Peguam Secara Bersemuka dan berurusan sendiri dengan Peguam tersebut

Ambil sedikit masa untuk mengenali secara peribadi Peguam yang ingin dilantik. Langkah ini boleh membina kepercayaan anda kepada Peguam tersebut. Ini memudahkan anda untuk berhubung terus dengan Peguam kerana transaksi jual beli hartanah ini adalah proses yang panjang dan merumitkan di masa hadapan sekiranya peguam berkenaan tidak melaksanakan tugas yang diberikan seperti yang kita jangkakan.

e) Pilih Peguam Yang Berdekatan

Pilih Peguam yang berdekatan dengan hartanah yang dibeli. Ini kerana Peguam tersebut mungkin lebih mahir dengan selok-belok jual beli rumah tersebut. Elakkan firma guaman yang terlalu jauh dari tempat hartanah yang dibeli.

f) Dapatkan Rekemendasi Dari Ejen Hartanah

Ejen hartanah paling banyak berhubung dengan Peguam. Tentu sekali Agen Hartanah mengetahui Peguam yang boleh menjalankan satu satu transaksi dengan baik. Oleh yang demikian boleh berhubung dengan Agen Hartanah untuk mendapatkan rekomendasi dari Ejen Hartanah.

Peguam bela dan peguam cara yang berhasrat untuk menjalankan amalan undang-undang di Semenanjung Malaysia mesti berdaftar dengan Majlis Peguam dan wajib pada setiap masa memiliki Sijil Annual/Sijil Amalan semasa yang sah.

Orang awam boleh mengesahkan sama ada seseorang itu seorang peguam bela dan peguam cara dengan melayari laman sesawang Majlis Peguam Malaysia di www.malaysianbar.org. my dan klik pada “Direktory” atau membuat panggilan telefon kepada Sekretariat Majlis Peguam di talian 03–2050 2050.